par Max · · ≈ 2 min

Power REIT - Value & Special Situation

Thèse d'investissement

Imaginez une entreprise qui vous permet, en quelque sorte, d'acheter... un chemin de fer vieux de 100 ans. Oui, Power REIT possède l’emprise d’une ligne ferroviaire centenaire, en plus de terrains loués à des projets solaires et, autrefois, quelques serres. Leur boulot? Encaisser des loyers pendant que les trains (et les kilowatts) font leur vie. C’est un peu comme jouer au Monopoly, mais sans que votre cousin retourne le plateau.

Voici ce que je vous propose comme investissement.

Power REIT est une microcap américaine. Elle possède surtout des terrains et baux à long terme (99ans) liés à des infrastructures, par exemple un chemin de fer vieux de 100 ans et des terrains loués à des projets solaires.Dans les dernières années, elle a aussi détenu des serres (culture en intérieur) qu'elle a commencé à vendre. Leur aventure dans les serres a été un désastre et ils sont passés proches de la faillite.

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La these d’investissement : l’optimisation du capital passe par un rachat (tender offer) des actions privilégiées en circulation à un fort escompte, ce qui libérerait de la valeur pour les actions ordinaires et réduirait durablement les obligations préférentielles. Power REIT ($PW) traîne un héritage d’investissements CEA (greenhouses) qui ont très mal tourné. Les trois principales sources de revenus en 2024 provenaient surtout de la concession ferroviaire (Norfolk Southern), d’un solar lease et d’un locataire cannabis, illustrant une concentration et une base de cash-flows fragilisée par la transition stratégique.

Pourquoi maintenant ?

  1. En 2025-Q2, ils ont conclu un accord pour effacer leur dette sur leurs serres en échange de plusieurs serres. Ceci a rendu la balance sheet clean avec seulement 2 prêts long terme sur le chemin de fer et les terrains des projets solaires.
  2. La société a commencé à monétiser des actifs (Greenhouse) et peut redéployer une partie des produits dans une opération à fort ROI financier : racheter 1 $ de Preferred A à 0.25–0.50$ crée immédiatement 0.75-0.50$ de valeur pour les actions ordinaires en réduisant la dette économique quasi-perpétuelle du capital.
  3. Le poids des dividendes impayés et cumulés empêche pour l’instant le prix des actions ordinaires de remonter.
  4. La remise à plat de la structure de capital améliorerait la lisibilité de la société et la base des actions ordinaires.

Risques clés.

  1. Participation insuffisante des porteurs si la décote proposée est jugée trop faible.
  2. Capacité de financement : les produits de cessions peuvent fluctuer et certaines ventes s’accompagnent de vendor notes (flux étalés).

Voici un snapshot pour estimer la valeur des serres à vendre que j'estime à 10$ mais que le management estime être capable de les vendre environ à 15$ (valeur sur la BS présentement).

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Voici le cash flow avant et après le rachat de toutes les actions privilégiées à un coût estimé de 7$. Cela donnerait un P/FCF yield de 10 % qui serait historiquement très bon marché.

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Voici l'historique du dividende passé pour les actions ordinaires :

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Le management en place a seulement des actions ordinaires, alors s'ils veulent un jour recevoir un dividende à nouveau, ils n'auront pas le choix de racheter les "preferred shares A." parce qu'ils sont en retard de plus de 5.76$ (dividend cumulatif). Alors, un "tender offer" entre 7-9 $ après la vente des serres serait réaliste.

Avertissement, je suis actionnaire.

Discussion (9)

MaxAuteur

test

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MaxAuteur

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InvestisseurMystere

Joli. Mais c'est très peu liquide est l'ask est à 9.30 (et le bid à 4.11). Cela dit, j'ai bien compris que le dividende est de 1.9375 par action par an et que pour forcer la vente, PW doit verser $25?

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MaxAuteur

Oui, c'est un investissement très obscur et très illiquide. (Dans mes images plus haut, je donne le prix de 3,70 $ car c'est mon AVG price (entre 3,50 $ et 4 $). Et nous avons besoin de plusieurs semaines/mois pour acheter plus de $25-35k.) En théorie, il devrait payer 25 $, mais c'est impossible. Sinon, c'est la faillite. Mais le marché "price" déjà qu'ils ne recevront pas plus de (7-9$). Dans ce document, on peut également observer que les 'preferred share' peuvent désigner 2 membres sur le board, ce qui conférerait beaucoup de pouvoir.


Document : https://www.sec.gov/Archives/edgar/data/1532619/000114420414007536/v368033_ex3-3.htm


Ici, tout repose sur le fait qu'ils devront acheter tous les preferred shares pour un jour verser des dividendes ou faire une liquidation.

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InvestisseurMystere · modifié

Intéressant. Pourquoi penses-tu qu'ils n'obtiendront pas la somme enregistrée comme Asset for Sale ? Sur la dernière vente, ils ont obtenu un poil plus.


Très intéressant. Un peu de théorie des jeux ici. Si personne ne vend les preferred shares, la boite reste dans son bourbier.

Si beaucoup de gens les vendent, il vaut sans doute mieux ne pas les vendre.


Si je comprends bien.

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MaxAuteur

Oui, tu as bien compris, mais avec le prix du marché, il sera beaucoup plus facile de faire avaler la perte avec une offre entre 7 et 9 $ que d'être obligé de garder des actions qui ont une valeur de moins de 4$ présentement, avec aucune liquidité pour en sortir.


Pour la valeur des "Assets for Sale", j'utilise toujours un gros discount pour une marge de sécurité. En plus, qu'il ne semble pas réussir à les vendre rapidement, alors le prix sera peut-être vu à la baisse. Mais même à 15$, les assets sont en gros rabais.

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MaxAuteur

Pour rajouter à mes raisons et au calcul derrière mes différentes marges de sécurité que j'applique. J'applique une réduction plus importante pour ce type d'investissement.

Une marge de sécurité de base. Ensuite, je rajoute des réductions, par exemple, une réduction pour le titre en raison d'une microcap, une réduction en raison d'un manque de liquidité sur le titre et une réduction en raison d'une mauvaise gestion.

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MaxAuteur

Exit, Les preferred share on hit +9$, ma fourchette haute d'évaluation. La raison est la venue d'un "activist" sur le dossier. Il reste sûrement beaucoup de valeur, mais je dois réévaluer mon modèle. Pour le moment je suis mon plan.

InvestisseurMystere

Superbe ROI. J'en avais pris une petite position, la plupart le 18 décembre à 5.41. J'attends encore un peu. Sans doute une bêtise, mais je suis curieux de voir comment ça va finir. Je verrai le prochain rapport.